23 sierpień 2023 – Zachęcamy Was do weryfikacji możliwości skorzystania z kredytu 2 proc. na budowę domu. W naszej firmie projekt domu otrzymujesz w prezencie i możemy dla Ciebie zrealizować adaptację projektu – zachęca jeden z krajowych producentów szkieletowych domów drewnianych w mediach społecznościowych. Nie jest tajemnicą, że bieżący rok jest trudny dla firm wyspecjalizowanych w budownictwie drewnianym. Od końca zeszłego roku nie tylko brakuje nowych zleceń, ale wiele zamówień zostało wycofanych z powodu rygorystycznych warunków przyznawania kredytów mieszkaniowych. – Mieliśmy dość istotne spadki na początku 2020 roku, potem gwałtowne wzrosty, ze szczytem w marcu 2021 roku i spadki praktycznie do dziś, choć od paru miesięcy obserwuje się ożywienie popytu na rynku kredytów mieszkaniowych – wyliczał niedawno Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej i Grupy BIK. – W maju tego roku wnioskowano kwotę o 16 proc. niższą niż było to rok temu. Nadzieja na zwiększony popyt Uruchomienie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” jest więc dla wielu firm nadzieją na zwiększony popyt, bo kilka banków już przedstawiło ofertę kredytową i płyną wnioski od zainteresowanych, dla których interesujący wydaje się kredyt oprocentowany na 2 proc. Nie brakuje głosów mówiących o tym, że „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” jest szansą nie tylko dla konsumentów, ale również dla banków, które także dotkliwie odczuły podwyżki stóp procentowych. Rządowy program może również pomóc branży budowlanej i deweloperom, którzy borykają się z konsekwencjami aktualnej sytuacji na rynku kredytowym oraz wysokiej inflacji. Optymistyczne szacunki mówią, że z końcem roku kredyt hipoteczny w tym programie w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” może zaciągnąć nawet 30 000 osób. Mylące 2 proc. – Może w najbliższych miesiącach więcej osób spełni swoje marzenie o posiadaniu mieszkania na własność, ale powinny mieć świadomość, że wbrew marketingowym zapowiedziom program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” nie zapewnia kredytu z oprocentowaniem na poziomie 2 proc. – przekonuje Waldemar Rogowski. – Realne oprocentowanie będzie dużo wyższe, ponieważ to 2 proc. jest składnikiem algorytmu, a nie rzeczywistym oprocentowaniem! W okresie stosowania dopłat oprocentowanie 2 proc. będzie powiększone o obowiązkową marżę i prowizję banku. – To 2 proc. jest jedynie elementem algorytmu potrzebnego do przeliczenia dopłaty do kredytu – tłumaczy ekspert. – Trzeba do tego dołożyć wskaźnik średniej stopy procentowej, który Bank Gospodarki Krajowej ustala jako 90 proc. średniej ważonej oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową, udzielanych przez banki uczestniczące w programie. Dzisiaj wynosi ona 8,2-8,7 proc., ale na samym początku rządowego programu ten kwartalny wskaźnik ma wynosić 7,0 proc. Dlatego przy założeniu umownego oprocentowania „normalnej hipoteki”, wynoszącego wspomniane 8,2-8,7 proc. na pięć lat, osoby zaciągające pierwsze kredyty z dopłatami będą prawdopodobnie przez kolejne 5 lat płacić odsetki według efektywnej stopy 3,2-3,7 proc. Ponadto, program jest przewidziany dla kredytów z ratą malejącą, a nie stałą. Rata malejąca w pierwszym okresie spłaty zobowiązania jest najwyższa, ale maleje wraz z kolejnymi ratami kapitałowymi, bo oprocentowanie obliczane jest od coraz niższego salda kredytu. Kluczowy jest sposób liczenia zdolności kredytowej. Banki mogą uwzględniać rzeczywisty poziom oprocentowania plus bufor 2,5 pkt. procentowego (8,2-8,7 proc. + 2,5 p.p. = 10,7-11,2 proc. lub mogą liczyć zdolność kredytową na poziomie efektywnego oprocentowania plus 2,5 p.p. (3,2-3,7 proc. + 2,5 p.p. = 5,7-6,2 proc.). To powoduje, że aby para mogła w pełni wykorzystać dostępny kredyt 600 000 zł, powinna się wykazać zdolnością kredytową na poziomie 12 000 zł netto na gospodarstwo domowe. Co da się kupić? Z kredytu na 2 proc. można kupić mieszkanie z rynku pierwotnego i wtórnego. Można też te środki plus wkład własny do 200 000 zł przeznaczyć na zakup domu lub jego wykończenie, a także na zakup działki, na której dom mógłby stanąć. Jak wielkie mieszkanie da się kupić za kredyt w wysokości 500 000 lub 600 000 zł plus wkład własny? W większych aglomeracjach – bardzo małe mieszkanie, w mało atrakcyjnej lokalizacji. Decydując się na tradycyjne budownictwo, trzeba liczyć się bowiem z kosztami powyżej 10 000 zł/m2. – Czyli głównym beneficjentem nie będą aglomeracje miejskie, tylko rynek w mniejszych miejscowościach, który ma szanse się rozwinąć – zauważa Waldemar Rogowski. – A tam nie ma deweloperów! Jest tam rynek wtórny. I duża część środków tam trafi. Jednak nieuchronnie te mieszkania na rynku wtórnym… zdrożeją. Wydaje się, że „złotym środkiem” jest właśnie stosunkowo skromne budownictwo drewniane. Ceny takich domów są teraz droższe niż 2-3 lata temu, ale od jednego z wielkopolskich producentów – jak informuje – można mieć swój własny dom w stanie deweloperskim już za kwotę od 321 000 zł z VAT! W ofercie ma on siedem różnych projektów domów drewnianych w technologii szkieletowej. Podobne oferty dla zainteresowanych programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” mają też inni producenci domów drewnianych. Czego się obawiają? – Wielu potencjalnych nabywców mieszkań i domów za „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” może zniechęcić warunek dopłaty do rat kredytu tylko przez pierwszych 10 lat, choć kredyt udzielany jest na 25 lat, a zachęcić – minimalny wkład własny 0 zł – dodaje ekspert. – W tych 10 latach mamy podział na dwa okresy: przez pierwsze 5 lat oprocentowanie czasowo stałe i po pięciu latach na nowo przeliczane. Nie wiadomo, jak! Wiadomo tylko, że spłata kredytu będzie odbywać się w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o zachowanie dotychczasowego sposobu spłaty. Ponieważ program jest przewidziany dla kredytów z ratą malejącą, a nie stałą, to w ciągu 5 lat mogą na rynku pojawić się atrakcyjniejsze oferty, ale nie będzie możliwości refinansowania. Nazwa projektu może być myląca dla wielu zainteresowanych, ponieważ preferencyjne warunki polegają na tym, że przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu stopa procentowa będzie obniżona do 2 proc, ale do tego trzeba doliczyć również marżę banku oraz prowizję, więc należy być świadomym tych „dodatkowych” kosztów. Natomiast nie ma ograniczeń, jeśli chodzi o powierzchnię lokalu i cenę za m2 mieszkania lub domu, które chce się nabyć. W tym roku bez limitu Producenci domów drewnianych dużą nadzieję wiążą z faktem, że nie wprowadzono na ten rok limitów dotyczących ilości kredytów. Więc wszyscy chętni, spełniający warunki przyznawania kredytu, mogą być potencjalnymi nabywcami domów drewnianych. Pod warunkiem, że w momencie składania wniosku kredytowego nie przekraczają 45. roku życia. Jeżeli chodzi o małżeństwo lub parę wychowującą przynajmniej jedno dziecko, ten warunek musi spełnić jeden ze współkredytobiorców. Ponadto, nie mogą posiadać prawa własności do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Z jednym wyjątkiem – jeśli wspomniane prawo dotyczy nie więcej niż 50 proc. udziału w nieruchomości, zostało ono odziedziczone, a potencjalny kredytobiorca (kredytobiorcy) nie zamieszkuje/-ą w nieruchomości. Osoby zainteresowane skorzystaniem z rządowego programu nie mogą również posiadać prawa spółdzielczego do mieszkania lub domu. – Kredytobiorca musi posiadać również odpowiednią zdolność kredytową, aby otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach – zaznacza Agnieszka Łuczak, ekspert Lendi. – Będzie ją oceniać bank, który ma udzielać finansowania. Nastąpi to po pozytywnej weryfikacji i spełnieniu kryteriów ustawowych oraz wewnętrznych zasad konkretnego banku. Niedawno też Komisja Nadzoru Finansowego zmieniła Rekomendację S, dotyczącą zasad obliczania zdolności kredytowej. Wprowadzono w niej nowe wytyczne, które pozwalają bankom brać pod uwagę rządowe programy i dopłaty państwa podczas oceny zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Dzięki wprowadzonym zmianom zdolność kredytowa przy zaciąganiu „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” będzie wyższa niż w przypadku „standardowej” oferty banków, co oznacza, że kredyt hipoteczny stanie się bardziej dostępny. Banki na jej podstawie będą korzystniej oceniać osoby starające się o kredyt z rządową dopłatą. Czy warto skorzystać z rządowego wsparcia? – Zawsze oczekiwania są wyższe – mówi właściciel firmy budującej domy drewniane – jednak w ostatnim okresie sfinansowanie zakupu domu na kredyt było utrudnione, ponieważ znacznie pogorszyła się zdolność kredytowa społeczeństwa z powodu rekordowo wysokiej inflacji i wielokrotnej podwyżki stóp procentowych. Program „Pierwsze Mieszkanie” wraz z jego głównym elementem – „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” stwarza możliwość zakupu domu osobom, które bez preferencyjnych warunków nie miałyby na to szansy. A nam daje nadzieję na utrzymanie przyzwoitego poziomu produkcji, bez obawy o ograniczanie zatrudnienia i rezygnację z odbioru drewna, co wiąże się z płaceniem kar umownych. Póki co, nie odczuwamy lawiny zamówień, co pewnie też wynika z wielu ograniczeń w dysponowaniu nieruchomością, pozyskaną dzięki specjalnej dopłacie przez 10 lat. – Przez ten czas trzeba zamieszkiwać w tej nieruchomości, nie można jej sprzedać, wynająć, prowadzić w niej działalności gospodarczej ani zmienić jej przeznaczenia – wyjaśnia Hubert Reszka, ekspert Credipass. – Grozi to wygaśnięciem dopłat, a następnie koniecznością zwrotu dopłat. Dopiero po upływie 10 lat taki dom czy mieszkanie będzie można wynająć czy zamienić na większe, w przypadku powiększenia rodziny. Liczą na nowe inicjatywy Stowarzyszenia reprezentujące przedsiębiorców branży drzewnej i meblarskiej popierają rządowe inicjatywy mające na celu zwiększenie możliwości korzystania z kredytów hipotecznych i udzielanie kredytów na preferencyjnych warunkach. W rezolucji niedawnego Kongresu Stolarki Polskiej stwierdzono, że Związek Polskie Okna i Drzwi będzie postulować w Ministerstwie Rozwoju i Technologii wprowadzenie kolejnych działań odnośnie ulg budowlanych, w tym ulg na budownictwo pod wynajem, które ze względu na przemiany polityczne i społeczne mogą w najbliższym czasie stanowić znaczący impuls dla rozwoju branży nie tylko stolarki, ale wszystkich sektorów budownictwa. Tym sposobem możliwe będzie zapełnienie luki mieszkaniowej, która bez konkretnych rozwiązań będzie się pogłębiać. l Domy drewniane też z kredytu 2 proc. FINANSOWANIE | Producenci upatrują możliwości zwiększenia produkcji „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, oparty na dopłatach do rat kredytu mieszkaniowego, nie oznacza oprocentowania kredytu na 2 proc., ale jest nadzieją na ożywienie także rynku domów drewnianych. Janusz Bekas R E K L AMA
RkJQdWJsaXNoZXIy NzIxMjcz